自去年以来，屡次出手香港及内地房地产市场的李嘉诚，又有了新“猎物”。

据媒体报道，由龙光集团与合景泰富联合打造的香港豪宅项目凯玥，曾被作为抵押担保，从汇丰银行等机构获取102亿港元贷款，而李嘉诚旗下的长实集团正在与项目债权银行之一的汇丰银行进行接触，希望接手该项目的相应债权。

6月27日，蓝鲸财经向龙光集团及合景泰富均确认了上述信息的准确性，目前长实集团仅接洽了银团，并未与两家房企接触。这意味着长实此次的目标是凯玥项目本身。

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知情人士向蓝鲸财经记者表示，凯玥项目对于两家房企正在进行的债务重组起到至关重要的作用，长实如若收购凯玥债权，龙光及合景泰富不仅收不到还债后项目的剩余价值，还将牵动债务重组，对两家房企境内项目交付也将造成极大影响。

两家房企告诉蓝鲸财经，凯玥项目给银团债券兑付情况及项目运作一切正常。截至目前，大多数债权银行并没有出售权益的计划。

香港地王的前世今生

长实集团与凯玥项目颇有渊源。2017年2月，龙光与合景泰富以总价约168.55亿港元将项目地块拿下，刷新了香港20年的地价记录，地块也一度成为香港地王，长实当时是“落败者”。

地块位于香港南部的鸭脷洲岛利南道66号，与寿臣山、深水湾及浅水湾同享一片海景，同时背靠玉桂山峦。

彼时，龙光与合景泰富以凯玥项目作为担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷款。

拿地近6年后，凯玥于今年1月正式对外销售。公开资料显示，项目的6座住宅可售单位仅295套，主打户型3-4房，另有顶复、大平层及平台花园等特色户型，实用面积约1340—9663平方呎（约124—898平方米），售价套均过亿，是妥妥的豪宅。据测算，凯玥项目总货值超300亿港元。

不过，凯玥的去化速度并不算理想。该项目官网的成交记录册显示，目前仅成交3号楼9、10、23层的三套房，成交价介于1.64亿港元至1.85亿港元之间，回收约5.32亿港元现金。

凯玥项目产品及地理位置都不错，几百亿的货值也有望为开发商带来大量的资金回血。对正在进行债务重组谈判的合景泰富和龙光而言，凯玥是重要的“谈判资本”。

而鸭脷洲“地主”长实的介入，也侧面验证了凯玥项目的价值。

“一方面，此处背山面海、户户见海，项目本身就比较优质，长实六年前就看上了，而此次以102亿的不良债权本金拿下货值300多亿的项目，溢价空间显而易见。”IPG中国区首席经济学家柏文喜分析称，“另一方面，和记黄埔盘踞鸭脷洲多年，此项目拿下之后可形成联动效应。”

长实此次想抄底凯玥项目，符合其一直以来“低买高卖”的投资风格，于商业角度而言也无可厚非。

三方博弈

不过，长实意图拿下凯玥项目债权的行为遭到了项目开发商合景泰富和龙光的强烈反对，市场声音也称其“趁火打劫”。原因在于，长实若将项目债权拿到手，两家开发商的债务重组计划或出现变故。

接近合景泰富的知情人士向蓝鲸财经表示，长实如若收购凯玥债权，会把项目拿走，一旦长实李氏家族接盘，合景及龙光将收不到还债后项目的剩余价值，“这是一个非常优质的豪宅项目，对两家房企意义重大，债权的变更可能牵动正处于谈判关键期的债务重组，而一旦重组出现变动，对两家房企境内项目交付也肯定造成极大影响。”

但与此同时，汇丰等银团也面临维护自身利益的关键期。

据汇丰控股2022年年报，汇丰列账基准预期信贷损失为36亿美元，同比增加45.2亿美元，其中有一部分来自“内地商业房地产行业的现行发展而作出的准备”。

汇丰控股首席财务官艾桥智曾公开表示，截至去年底，对内地商业地产的风险敞口总额为168亿美元，当中香港业务入账风险敞口为94亿美元，预测2023财年的列账基准预期信贷损失提拨约为40个基点。

柏文喜向蓝鲸财经表示，一般来说，在没有逾期的情况下贷款人是否有权利绕过借款企业直接进行债权转让，这取决于借款协议中有无关于债权转让的相关约定或者禁止性条款。如果汇丰与龙光、合景的贷款协议中没有相关约定和禁止性条款，则汇丰直接转让债权给长实在商业伦理和法律上也都是成立的。

柏文喜表示，若长实顺利拿到了凯玥项目债权，合景泰富与龙光应积极与长实协商以争取更好的债务重组与化解条件，才能最小化对自身的负面影响。

“超人”归来，港资看好今年经济

凭借异常灵敏的商业“嗅觉”，李嘉诚一度被视为市场的“风向标”，被称为“超人”。

在此次凯玥项目之前，李嘉诚就已经多次出手内地及香港的房地产市场。

2022年5月，广州首轮集中供地的出价记录里，李嘉诚旗下的和记黄埔罕见现身，距离这家企业上一次在内地拿地已经过去10年，尽管最终并未成功购入地块，不过“超人”归来已现端倪。

2022年7月，长实集团再次出手，入标参与竞买中国恒大香港总部大楼，但最终被恒大债权人接管，长实铩羽而归。

值得注意的是，在“超人”归来之际，越来越多港商也已经看到了商业复苏的迹象，加速投资力度。

今年6月，嘉里建设发布公告称，其全资附属公司卓妙有限公司以87.83亿元招标购入位于上海市黄浦区外滩社区的地块（即余下地块）。

根据此前公告，2022年1月，卓妙有限公司以133.29亿元的代价，以招标形式购入上海市黄浦区广场社区C010102单元064-01、065-01、066-01、067-01地块，即首批地块。

嘉里建设称，该项目（首批地块及余下地块）为一个以交通导向的综合用途发展项目，将包括住宅、办公楼、零售和酒店用途的房地产，以城市化和历史修复整体设计为规划。

除此之外，随着香港和内地全面通关及大力的经济提振政策，太古地产、新鸿基地产、新世界发展、凯德、恒隆集团等港资开发商普遍对2023年的市场走势表示看好。

太古地产主席白德利在今年3月的业绩发布会上表示，2023年在经济势头方面肯定有很好的机遇，香港经历了艰苦的两三年，现在已经恢复正常。

英皇国际也在刚刚发布的年度财报中表示，香港、澳门与中国内地边境全面重新开放、以及取消对所有旅客的入境检疫措施使得游客及商务旅客人数回升，无疑促进了消费及投资气氛的恢复。

鉴于前景更加明朗，购房者及投资者的投资气氛更为积极，英皇国际表示，边境重新开放也对豪宅市场产生正面影响，自今年年初以来，物业开发商一直积极推动开售，这些均得到了市场的正面反馈。