北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

Q:

家住东城，目前仅有一套2居自住（上班上学都在附近，除了房子小点没别的毛病），一直想换3居改善。孩子东城较好小学，成绩尚可，马上小学六年级，小升初想跨区海淀，选定羊坊店学区，准备买套老破小，一来给孩子落海淀户籍，二来接老人在小房养老，这样就不能在东城置换3居了。但最近刚刚得知，孩子爸东城有ZB，初中可以在东城择校。这样的话，是选择在东城置换3居还是继续买海淀学区房？目前想法是现在买海淀，一是为孩子小升初保底（万一ZB行不通，还有去海淀这条退路），

二是考虑4年后的初升高（若孩子初中上东城牛校，成绩好再高中移民海淀，高考摸高更高）。海淀重点考虑羊坊路3号院（新华社宿舍）、水科院小区、橙色年代3个小区，预算500万以内，均只能买1居。主要考虑前2个是老公房中维护较好的，交通、公园、学区、医院都有，橙色年代属于次新，位置一般，属于学区刚需上车房。

想听听您的建议，是继续在东城置换3居，还是买海淀？我这个预算，海淀羊坊店学区您推荐哪个小区的房？

A：

1、常规是能有政保就尽量用上呗。除非是成绩特别好的天牛娃，那就去海淀吧，清北的概率超过东城。如果觉得达不到985起步的程度其实在两边都差不多，东城也肯定不会耽误孩子。另外如果到海淀小升初，简历的准备做好了吗？现在海淀小强和其他好学校可都是点招，对奥数的要求高，如果派位的话就肯定不如东城政保了。

2、跨区中考，海淀可更卷，真得成绩非常好才合适。500万的话就是占坑儿房，溢价率都基本一致，以水科院的为主吧，环境更好；新华社也行，这种单位的央产房都相对保值好。橙色年代慎选，塔楼多还两区交界，各方面都不占优。优势就是价格低，能自住就自住为主吧。

3、选学区的事儿自己定，我建议是找机构或老师给孩子测评个成绩，六年级完全可以看出来是否能上清北了。或者测个智商，这年龄相对很准了。有清北的期望值就去海淀，不是特别强的话就还是东城用政保吧。

仅供参考。

二

Q:

本人基本情况介绍：工作地点是西城虎坊桥，预算620左右，首套首贷，刚结婚，无孩，刚需用房。看了东城、西城、丰台等多地的房。

1、西城区，我们前期看了西城友谊医院宿舍楼的1953年左右的老破小，顶层，没有看上。 

2、东城看了富莱茵花园高楼层三居板楼、缺点是楼层高，房龄95，附近配套一般；百荣嘉园2015年回迁低楼层电梯房三居，缺点是挨着南站铁路有些噪音、小区回迁、户数多，附近配套一般，也没看上。        

3、丰台区，看了方庄、城南嘉园 益城园、明都家苑、草桥夏季星空、阳光花园、万年花城、三环新城4号院等等。在丰台相对比较喜欢：

3.1、益城园的5楼无电梯的100平的南北大两居；

3.2、名都家苑4层建面100的西北向客厅外五米有建行楼导致部分遮挡的两居；

3.3、夏日星空，建面83平的2层无电梯的南北两居板楼；

3.4、阳光花园建面87平的1层南北的两居；

3.5、万年花城的80平左右带南向的两居或者大一些100左右的东西朝向的两居；

3.6、三环新城5层带电梯的83平左右的南向两居；

3.7、方庄的方城园的塔楼建面92平左右高楼层的大两居。

因为个人经验不足，我们主要想自住，想兼顾保值，未来5年以后再出手换房，想请章哥从您的角度帮我们分析分析，应该怎么入手。因为好像最近好像市场一般，我们想近期就赶紧确定买了，中介说等九月以后市场就回暖了，价格方面不好谈了。所以，请章哥从您的角度帮我们看看应该怎么选为比较好的选择。

A：

1、我的角度，那还是先明确是否买学区房吧？考虑好，现在入学高峰期的溢价也高，这预算又基本都是占坑儿房，溢价更高。既然无孩，那这会儿接盘就是赌一把了，看政策是否配合吧。人口趋势是两年后入学儿童大幅减少，比今年少了小一半呢，所以想好了再赌，毕竟居住的性价比很低，这预算的比非学区房低了30%以上，甚至40%。

2、丰台先看板块呗，首经贸和草桥差不多，保值大部分都挺好的。方庄也行，但塔楼次选，方庄占优的基本都是商品房板楼，比较贵，这预算几乎买不到什么，算了吧。

房子角度常规建议是首选商品房，然后是老公房，再其次是保障房。房子角度是先看板楼，没合适的再看塔楼户型好的。

3、具体房源我没法判断，不到现场的话看户型图都没用。简单说吧，益城园的小区挺好，但步梯五楼流动性弱，次选，这价格就不占优。名都家苑中等，有多大遮挡啊？我没法儿判断。夏日星空也是小区挺好，步梯二层普通吧，真要是户型好就先看这个吧。阳光花园一层的，更是流通性弱，看自己的居住喜好吧，出手时候挂牌期长。怎么感觉专挑有硬伤的看似的，考虑好吧，房子是用来住的，越宜居的保值越好，至少流动性占优。

万年花城几期的？小区挺好，但房源我没法儿判断。三环新城几号院的？这总价面积跟万年花城相比怎么那么别扭似的？三环新城的83平能600多吗？肯定不对。反正也是经适房，还是先看万年花城吧。

方庄的塔楼次选，92平的也卡脖子，出手时别扭，税算谁的？

4、中介说九月份回暖，未必，金九银十都是忽悠，这么多年了没出现过几次。这得看政策，我也不知道什么时候会出台，只能说我认为是没什么下跌空间，看自己的判断吧。总之就是在现有选项里，草桥先看夏日星空，首经贸先看万年花城。

仅供参考。

三

Q:

我在王府井附近体制内单位工作，母亲已退休，父亲还有六七年退休。目前三口人手里能凑够500w（因不想把杠杆拉满就没算上公积金贷款），鉴于父母至少七年内不会入住，如果希望保值优先+父母退休后自住，您有无建议的板块？如果范围能缩小些，有推荐的小区就更感谢了。

目前在逛方庄/宋家庄附近，主要是考虑离单位较近配套健全，但也担心这块的楼龄，还请您不吝赐教。

A：

1、没算上公积金贷款，但出租七年+父母居住，那就是十年以上了。按现在的政策，如果在此期间买二套房产可就是二贷资格，公积金最多60万。所以考虑好，公积金是很好的福利，尽量用足。

2、如果以保值为主那常规建议就是朝阳啊，500万左右以东部为主。朝阳的租金在各行政区最高，大部分保值不落后，劝导的排序也相对靠前。不考虑自住的话看四环外朝青四惠一带，面积小但收益不低。自住的话那就是五环外常营管庄一带，小两居。小区问当地中介吧，很多小区呢，他们有房源。

3、南三环沿线的优势是离核心区近，配套齐全，经济实惠。但劣势是到目前为止多数升值略慢，所以才有南三北五的说法。像方庄保值好的都是商品房板块，挺贵的，500万几乎买不到。以后南三环沿线有可能因为整改而不再落后，但利好的也肯定是以房龄新品质高的为主。

房龄看多少年的呗，过些年想置换就尽量买新点儿的，长期持有就无所谓了，老房只要没硬伤就肯定跟随大盘涨跌，不吃亏不占便宜。

仅供参考。

四

Q:

首房首贷，首付300万左右，希望小区是密度低、品质较好的商品房社区，暂时无学区需求。目前踩盘后，根据个人需求考虑，锁定常营苹果派和豆各庄富力又一城这两个小区。从小区的品质上来看，感觉富力又一城更佳，但是从版块角度上似乎苹果派比富力好不少。

目前的买房需求是希望自住兼顾保值，苹果派楼龄较久，物业维护也一般，感觉更吃版块的红利；富力又一城虽然说豆各庄标杆小区，板块内也有绿城沁园这个2022年销量较高的新盘，但是后期发展怎么样还未知。

请问章哥从自住保值这个角度上看，这两个小区更推荐哪个呢，或者目前来看，常营版块有无其他更好推荐；都说选房版块很重要，那以十年为维度来看，豆各庄版块有没有可能跑赢常营呢？

A：

1、推荐哪个，这看自己的主要需求吧。注重自住那就是富力又一城了，性价比更高。注重升值什么的再考虑常营的，确实是地段儿更强，房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。

2、以后我不敢预测，但之前这20年的豆各庄是稍微弱一些。短期无所谓，时间长了的价格差就有些明显了。富力又一城之前比苹果派价格高不少呢，现在有些倒挂了，但这是十多年下来才造成的。以后又一城有可能不再走低，看周边的产业发展吧。

跑赢的可能性不大，北京历来是北强南弱，朝阳区也不是太重视南部，所以都不算强。想跑赢的话得出现亦庄这样级别的，否则够呛。

3、其他没什么建议，常营几个升值更好的小区价格就高了，这预算不容易买到。苹果派属于很不错的，先看这里吧。

仅供参考。

五

Q:

我们不懂投资，这些年买了六套房，感觉现在好几套都是鸡肋了。目前是清河橡树湾的自住很好，孩子也在海淀上学，这套没问题不打算动。然后昌平的一套小产权别墅准备养老的，买的倒不贵，但装修花了不少钱却没住上，目前有被强拆的风险。

在通州投资了三套商住公寓，当时总价400万，目前也就价值不到300了，是不是应该处理掉？还有一套是在燕郊的两居，基本保本，但两居室租金才1000多，也就没出租。请问如果是您的话这几套房会怎么处理？

A：

1、如果是我，那这就不是说几套是鸡肋的问题了，而是除了橡树湾，都算不良资产。

2、别墅尽快处理吧，香堂都拆了多少了，业主还都是各路名人呢。交易合同写清楚吧，毕竟这种交易不受法律保护，尽量规避风险。

通州的公寓看注重什么吧，如果注重租金就留着，注重保值升值什么的再处理。先留着吧，估计不太好卖。这种产品之所以租金高，就是因为用升值慢换来的，或者说再降点儿就租金收益更高了。

燕郊的自住为主呗，能住的上就留着，住不上的话意义不大，在升值上肯定不超过北京，而且涨的猛跌的狠的。再租不上价图什么呢？各方面都不占优。

3、简单就这情况，如果都处理的话挺麻烦的，都不好卖，慢慢儿来吧。如果有北京二套资格就还买在北京吧，海淀的大部分有学区溢价，朝阳的大部分都没有。

仅供参考。

六

Q:

我们刚卖了通州的一套房，很难卖，450万减去贷款到手350万。现在还有一套商住更难卖，五方桥东马各庄宇达的，请问能有什么办法吗？价值大概80多万吧。然后就是大厂的了，也卖不掉，就算卖掉也拿不回本金了，全部还贷款都未必够。主要是我们都失业了，现在没有收入压力非常大。如果保留只能留这公寓了。您建议是留哪个？

A：

1、我没看懂，为什么要卖通州的啊？这是普宅吧，要是我就尽量保留这套，其他的两套宁可赔点儿也出手。尤其是大厂的，在减掉这笔月供再说。

2、五方桥的，这项目我都不知道，公寓是全款买的吧？那租金收益应该在2000多块钱，只要不每月往出掏钱就不是太着急，这种商住不是着急的事儿。

3、通州的这是已经卖掉了吗？如果没卖就尽量保留吧，总得留个自住的啊。100万的贷款，卖掉这套公寓不就差不多了。实在缺钱的话用这套房抵押也能拿到现金的，现在利率低，跟存款利率都差不多了。

4、其他的好像没什么建议，总之既然是没有收入，那肯定别留大厂这还月供的了。然后卖公寓还上通州的贷款。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！